最高法出台意见规范房地产市场交易秩序
——解除商品房合同，严审！
解读人：最高人民法院民一庭负责人

    ［背景］：商品房交易市场不稳定，房地产纠纷案件数量相应迅猛攀升，成为目前增幅最快的案件类型之一。2008年全国法院共审结房地产民事案件118564件，同比上升11.93％。2009年1—6月份，全国法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10.58%。在案件数量大增的同时，疑难复杂案件显著增多，出现了许多新情况新问题。

    近日，最高人民法院出台《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》。

    建筑工程施工合同纠纷——
    依法认定“黑合同”无效

    ［背景］近段时间以来，建筑工程施工合同纠纷案件大幅上升。

    指导意见要求，人民法院应严格依照《招标投标法》和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，准确把握认定“黑白合同”的标准，对背离中标合同的价款、工期、质量标准等实质性内容的“黑合同”，依法认定无效，以制裁违法、违规行为。对当事人双方达成的没有背离中标合同实质内容的变更条款，依法认定有效，保护当事人的合法权益。

    因资金困难引发的连锁纠纷——
    力争通过审判盘活存量资金

    ［背景］发包人因资金周转困难拖欠工程款现象严重，引发发包人拖欠承包人工程款，承包人拖欠劳务分包人工程款、拖欠材料供应商材料款、施工设备企业设备租赁费等连锁纠纷案件。该类案件涉及众多主体利益，处理不当易激化矛盾。

    指导意见要求，人民法院在审理因房地产企业资金困难引发的连锁纠纷案件中，要统筹协调各方当事人的利益，力争通过案件审判盘活现有的存量资金，实现当事人双赢、多赢的结果。调解不成的，要综合考虑连锁案件的整体情况，根据当事人的偿付能力和对方的资金需求，确定还款期限、还款方式。

    房屋买卖合同纠纷——
    制裁恶意违约保护购房人利益

    ［背景］商品房销售市场中房地产企业通过广告宣传等方式损害购房人利益的情形仍然存在。房地产价格大幅下跌，购房人以各种理由解除合同的纠纷凸显。同时，有关房地产金融风险的案件大量显现。

    指导意见要求，要妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，妥善处理房屋销售广告纠纷，认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷，制裁恶意违约行为，保护购房人利益；对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。

    此外，指导意见还明确，在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中，要依法保护银行的合法权益；对涉嫌利用虚假房地产交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的，要及时向侦查机关提供线索。（记者 白龙）